#10 - Erbbaurecht - ein Modell mit Zukunft?

00:00:03: Unternachbarn.

00:00:05: Hier geht's ums Bauen, Wohnen

00:00:06: und

00:00:07: Zusammenleben mit unterhaltsamen Gästen,

00:00:10: spannenden Geschichten und praktischen Tipps für alle

00:00:12: die Mieter, Vermieter oder Eigentümer sind!

00:00:15: Das ist der Podcast des evangelischen Immobilienverbandes Deutschland eID.

00:00:24: Ja also herzlich willkommen zu einer neuen Folge unseres Podcasts unter Nachbarn.

00:00:29: heute sprechen wir über ein Thema das in der Immobilie im Wirtschaft seid einigen Jahren wieder deutlich mehr Aufmerksamkeit bekommt.

00:00:38: Das Erbbaurecht, das hat eine lange Tradition in Deutschland, es wurde geschaffen um Menschen auch den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern und gleichzeitig Boden dauerhaft in öffentlicher, kirchlicher oder auch gemeinnütziger Hand zu halten.

00:00:56: doch ist das Modell heute überhaupt noch zeitgemäße.

00:00:59: Welche Chancen bietet es?

00:01:01: Gibt es vielleicht auch ein paar Schattenseiten oder wo liegen die Grenzen?

00:01:05: Darüber möchte ich heute sprechen mit einem Mann, der sich seit vielen Jahren intensiv mit dem Thema beschäftigt.

00:01:10: Ich begrüße ganz herzlich Dr.

00:01:12: Matthias Nagel den Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

00:01:17: Herr Nagel Dass Sie heute bei uns sind oder ich muss sagen schön, dass ich bei Ihnen sein darf.

00:01:22: Denn wir sind extra mit unserem Podcast unter Nachbarn on Tour und sind hier in Hannover.

00:01:28: Wo sind wir denn direkt gelandet?

00:01:30: Wir sind gerade im Geschäftsbürogebäude der LIMAC GmbH.

00:01:36: Das ist eine Tochtergesellschaft der Klosterkammer Hannover Unter anderem die IT-Betreuung komplett übernimmt für die Klosterkammer, aber eben auch tatsächlich über dreieinhalb Tausend Erbaurechte.

00:01:50: Für Dritte wie wir das immer so schön nennen verwaltet also mit dem Erbaures Thema direkt was zu tun hat und unter anderem sitzt hier die Geschäftsstelle des Deutschen Erbaorechtsverbandes die operative Geschäftsstell.

00:02:05: Wir fühlen uns hier sehr wohl.

00:02:06: es ist eine tolle kleine Räumlichkeit wo wir sitzen kleines Studio aufgebaut hat.

00:02:12: Also schon mal herzlichen Dank, dass wir da Gastbeidin sein dürfen!

00:02:16: Herr Dr.

00:02:16: Nagel ich weiß nicht ob Sie es schon wussten?

00:02:18: Wir haben so eine kleine Tradition.

00:02:20: Wir starten mit einem Glückskeks in den Podcast das heißt wir haben ja ein oder mehrere Glückskekse auf dem Tisch liegen.

00:02:27: sie können sich gerne einen nehmen den öffnen und es wäre toll wenn sie die Weisheit die darin versteckt ist für sich interpretieren würden.

00:02:36: So wir sind gespannt.

00:02:40: Ich weiß gar nicht, wann ich zu letzten Glückskeks geöffnet habe.

00:02:42: Na dann

00:02:43: wird's ja Zeit!

00:02:43: Oha... Jetzt muss ich das ohne Brille lesen.

00:02:47: Harmonie und Ausgleich erwarten Sie?

00:02:50: Harmonie- und Ausglach ... Wo finden sie Harmonie & Ausgleicht zu ihrem beruflichen Alltag im Privaten?

00:02:59: Also ganz stark natürlich, genau.

00:03:02: In der Familie ist es glaube ich ein ganz wichtiger Anker zu den Themen die man im Beruf hat Aber ich muss sagen, durchaus auch im beruflichen Kontext.

00:03:15: Dort sind wir in ganz vielen Bereichen mit motivierten Kollegen und Kolleginnen unterwegs Und wir sind glaube ich auch durchaus Im harmonischen Bereich unterwegs.

00:03:29: Es gibt immer mal ein Thema was man miteinander besprechen muss aber wir versuchen doch auch da die Dinge Einvernehmlich zu lösen.

00:03:39: Insofern ist es nicht nur die Harmonie, die man in der Familie findet.

00:03:42: Sondern ich darf auch sagen, auch durchaus im Beruf...

00:03:47: Dann passt das ja wunderbar zu unserer Podcast-Folge!

00:03:49: Absolut!

00:03:51: Super Start!

00:03:52: Herr Dr.

00:03:52: Nagel, bevor wir über das Erbbaurecht selbst sprechen, sollten wir vielleicht mal über den Verband sprechen?

00:03:58: Der Deutsche Erbbaurechtsverband.

00:04:01: Viele Menschen kennen ja das Erbbaurecht.

00:04:03: jetzt gibt es einen Verband dazu.

00:04:05: was macht er eigentlich?

00:04:08: Ja, der Verband hat eine Lücke gefühlt die wir vor vielen Jahren erkannt haben.

00:04:13: Also das Erbbaurecht ist ja in der heutigen Form schon über hundert Jahre alt aber der Verbannt ist erst dreizehn Jahre alt.

00:04:19: also der ist relativ jung und Wir haben natürlich festgestellt dass es einfach keinen verband gibt der sich wirklich darum kümmert um dieses themaerbaurecht In der öffentlichkeit in den medien aber natürlich auch politisch dass man dort als ansprechpartner zur verfügung steht.

00:04:37: Insofern ist es, glaube ich ein wichtiges Bindeglied zwischen den Erbau-Rechtsausgebern.

00:04:42: Auch wenn wir nicht nur Erbaurechtsausgeber als Mitglieder im Verband haben aber überwiegend und eben Medienöffentlichkeit und Politik.

00:04:50: Und wir versuchen dort über die Verbandsarbeit die Themen, die dort wichtig sind auch zu unterstützen und dafür zu werben dass man mit dem Erbaurecht gerade im Wohnungsbereich gute Dinge auf den Weg bringen kann.

00:05:06: Es war ja meiner Meinung nach auch oder soweit ich weiß, auch ihre Idee mit den Verbands zu gründen.

00:05:10: Sie sind von Anfang an dabei und haben die Gründungen im Prinzip angestoßen?

00:05:14: Das stimmt!

00:05:15: Ja das ist richtig genau seitdem als Geschäftsführer hier mit dabei und darf die Geschicke des Verbandes mit unterstützen und leiten und es eine ausgesprochen schöne Arbeit weil es eben natürlich auch so eine Aufbauarbeit ist.

00:05:30: sehr viel.

00:05:31: Wir haben sehr viel gelernt in den letzten Jahren, was man sinnvollerweise machen kann und was man vielleicht auch noch nicht so machen sollte.

00:05:37: Aber ich finde dass wir in den nächsten Jahren glaube ich doch sehr erfolgreich für das Erbaurecht gearbeitet haben.

00:05:44: Vielleicht nochmal ein Blick auf die Mitglieder?

00:05:46: Wer sind Ihre Mitglieder?

00:05:47: ?

00:05:48: Also ganz überwiegend natürlich institutionelle Mitglieder.

00:05:51: Das heißt also aus dem Bereich der Kirchen, aus dembereich der Kommunen, auch aus der Stiftungslandschaft, verwalten oder eben auch ausgeben, aber durchaus auch Unternehmen die mit dem Thema Erbaurecht beschäftigt sind bis hin zu Privatpersonen.

00:06:12: Jetzt werden ja auch im Vorgespräch schon mal festgestellt dass immer wieder schwierig ist auch Zahlen zu nennen.

00:06:17: wie viel Erbauresverträge gibt es überhaupt?

00:06:19: Warum ist das so schwer das zu beziffern?

00:06:23: Ja weil es keiner richtig eruiert hat.

00:06:24: also jeder weiß natürlich oder sollte wissen, wie viele Erbbaurechte er selber hat.

00:06:30: Und es gibt jetzt aber keinen allgemeinen Überblick.

00:06:33: im Bundesland Niedersachsen oder im Bundes-Land Bayern gibt es so und zu viele Erbaurechte.

00:06:39: das könnte man alles theoretisch über die Grundbuchämter natürlich abfragen.

00:06:43: Das wiederum kostet allerdings Geld und der Erkenntnisgewinn ist jetzt nicht so hoch, dass man sagt es sich das wirklich lohnt dafür dann auch Geld auszugeben.

00:06:53: Insofern gibt es keinen allgemeinen Überblick wie viel Erbaurecht er in Deutschland gibt.

00:06:58: Aber einer der größten Erbaurechtsvergeber, so nennt man die ja glaube ich hier... Ausgeber?

00:07:04: Ausgebeereisig!

00:07:06: Deswegen habe ich sie gerade gefragt weil ich mir ein bisschen unsicher war, wie der richtigen Begriff ist bis er die Klosterkappen.

00:07:12: Ja, genau.

00:07:12: Die Klosterkammer verwaltet ja vier öffentlich-rechtliche Stiftungen und insgesamt verwaltet die Klosterkammer dort siebzehntausend Erbaurechte und ist damit einer der größten Erbaorechtsausgeber in Deutschland.

00:07:24: Macht das tatsächlich schon seit neunzehnundzwanzig?

00:07:26: Also kaum war die Erbaarechtsverordnung damals heute Erbauresgesetz Verabschiedet hat man sich auch mit dem Thema gleich beschäftigt.

00:07:35: Und wobei eben die überwiegende Bestellung von Erbaurechten nach dem Zweiten Weltkrieg und auch erst eigentlich ab den Achtzigerjahren passiert ist.

00:07:46: Wie steht es eigentlich um die Qualität der Eigentümer?

00:07:49: Ist das ganz unterschiedlich, also die Kirchen haben vielleicht ja ganz andere Interessen wie möglicherweise eine Kommune oder Ein privater Akteur.

00:07:58: kann man dazu etwas sagen.

00:07:59: Gibt es da ganz unterschiedliche Herangehensweisen?

00:08:02: Also, wenn es sich um ein Erbaurecht für den normalen Häuslebauer handelt, dann habe ich natürlich vor allem die Privatleute, die ich als Erbaurechtsnehmer habe.

00:08:12: Dort geht das natürlich darum, dass man vernünftigen Erbaurechtsvertrag miteinander verhandelten und vernünftig in Airport sind.

00:08:19: Bei Kommunen ist es häufiger auch der Fall... Wobei das natürlich bei den anderen auch nicht so selten der Fall ist, dass sie erbaurechte Genossenschaften haben.

00:08:28: Baugenossenschaft oder natürlich auch Wohnungsbauunternehmen die dann tatsächlich im Erbaurecht zum Beispiel Mietwohnungen anbieten.

00:08:37: Das ist eben gleich... glaube ich auch ein Thema, das für Kommunen noch wichtiger ist als für Kirchen oder Stiftungen.

00:08:45: Weil die natürlich auch den Auftrag haben Wohnraum zu schaffen und im Rahmen dieses Auftrages dann eben die Erbaurechte vergeben.

00:08:53: Dr.

00:08:53: Nagel lassen Sie uns einen kleinen Schritt zurückgehen weil es gibt mit Sicherheit Hörerinnen und Hörern die schon mal mit dem Begriff Erbauresch zu tun hatten aber vielleicht jetzt im Detail nicht genau wissen was das tatsächlich ist.

00:09:04: also vielleicht können sie kurz erklären Welche Modelle funktionieren in der Praxis?

00:09:11: Also das Erbaurecht, kurz gesagt ist das Recht auf einem fremden Grundstück sein eigenes Haus zu bauen.

00:09:17: Und das kann ich dann auch vererben deswegen, dass erben am Anfang und das heißt also Ich bin Hauseigentümer aber mein Haus steht eben nicht auch auf meinem Grundstuck sondern auf dem Grundstuk eines Dritten.

00:09:31: und dafür, dass sich dieses Recht von dem dritten bekomme zahle ich in der Regel an Airport Zins Und kann aber ansonsten das Haus oder das Erbaurecht genauso verkaufen, vererben und damit umgehen wie jeder andere Volleigentümer auch.

00:09:48: Insofern ist es was das Haus angeht eine Eigentumstellung des Erbaurechtsnehmers, aber eben nicht auf seinem eigenen Grundstück.

00:09:57: Und die historischen Wurzeln?

00:09:59: Wo liegen sie?

00:10:01: Also ganz ursprünglich gab es das sogar schon im römischen Recht, die Möglichkeiten auf anderen Grundstücken zu bauen.

00:10:08: Natürlich auch im Mittelalter.

00:10:09: Die Adligen haben natürlich ihr Grund und Boden nicht verkauft, sondern dort hat man dann eben bestimmte Rechte gehabt, auf diesem Grund- und Boden zu kaufen zu bauen.

00:10:22: Und dann gab es auch im preußischen Allgemeinen Landrecht, Vorgängerinstitutionen.

00:10:29: in Sachsen glaube ich ist das Kellerrecht also es gab verschiedene Vorgängerinstitutionen und bis das eben letzten Endes aufgrund der auch wohnungspolitischen Notwendigkeit im Erbau Recht schon im BGB gefasst worden ist und dann aber in der Erbau-Rechtsverordnung noch weiter ausgestaltet worden ist.

00:10:54: Ist das ursprüngliche Ziel, dass man vielleicht vor hundert Jahren verfolgt hat immer noch dasselbe oder hat sich da auch die Zielstellung zum Teil geändert?

00:11:03: Also das ursprüngliche Ziel war aus meiner Sicht, dass man gerade nach dem Ersten Weltkrieg natürlich Sorge hatte.

00:11:10: Dass aufgrund der unklaren wirtschaftlichen Situation viele Leute mit dem Boden eher in die Spekulation gehen.

00:11:17: also es heißt sie halten Boden und versuchen eigentlich dann durch je nachdem wie sich der Boden entwickelt und rein durch Spekulation Gewinne zu erzielen.

00:11:27: Das waren natürlich nicht im Interesse der politisch Handel.

00:11:30: Man wollte das Wohnraum geschaffen wird Und deswegen hat man eben auch dort eine Bauverpflichtung mit eingenommen, dass man innerhalb von einer bestimmten Zeit dann auch bauen muss.

00:11:43: Man wollte diesen ständigen Verkäufen vom Grund und Boden ein Riegel vorschieben um diese Bodenspekulation einzudämmen.

00:11:52: Und daneben ging es natürlich aber auch darum, auch anderen Bevölkerungsgruppen die gar nicht in der Lage waren sich Grund und Boden zu kaufen.

00:12:00: Die Möglichkeit zu geben auch Wohneigentum zu bilden.

00:12:04: Jetzt haben wir ja erfahren dass es eben Kommunen gibt Kirchen oder Stiftungen die das Erbau recht vergeben.

00:12:11: was sind denn so die typischen Laufzeiten?

00:12:13: Also die typischen Laufzeiten in der Regel liegen zwischen fünfundsiebzig und neunneunzig Jahren.

00:12:18: Es gibt auch viele Kommunen, die so sechzig Jahre Laufzeit haben.

00:12:22: aber das ist so zwei Lebenszyklen von Gebäuden eine typische Lauf-Zeit.

00:12:30: es gibt sogar ganz vereinzelt ewige Erbaurechte auf sowas gibt es.

00:12:33: aber die Regellaufzeit in Deutschland liegt zwischenfünfund siebzigund neun neunzig jahren

00:12:39: Und man muss dann nach Ablauf der Zeit neu verhandeln.

00:12:42: Oder gibt es zum Teil auch so ein Automatismus, dass es automatisch weitergeht oder verlängert wird?

00:12:46: Oder ist das schon eine Frage, ja ne Verhandlungssache?

00:12:51: Also in der Regel ist es so ... Das Erbaurecht ist eben auf Zeit abgeschlossen,

00:12:55: d.h.,

00:12:55: der Vertrag läuft ab und dann geht man in eine Neuverhandlung.

00:13:00: Ich will nicht ausschließen, dass es vielleicht auch Einzelfälle gibt wo man von vornherein schon sagt das Erbaurecht wird dann wieder zu den dann gegebenen Konditionen erneuert.

00:13:11: Aber es ist natürlich auch Sinn der Vergabe des Erbaurechts, dass man nach sagen wir mal neun neunzig Jahren überprüft was möchte ich eigentlich mit dem Grundstück?

00:13:20: Möchte ich es weiterhin behalten, möchte ich es weiter im Erbau Recht ausgeben?

00:13:25: und wie sind doch meine wohnungspolitischen Bedürfnisse in den Neun, neunzig Jahren.

00:13:29: Und diese Option darüber überhaupt nachzudenken habe ich eben wenn ich das Grundstück nicht verkaufe sondern es im Erbauerrecht vergebe.

00:13:38: Dann kommen wir zu dem ja auch zu dem aktuellen Begebenheiten was das Erbaurecht betrifft.

00:13:44: warum gibt's derzeit oder eine gewisse Reseons was das erbaut recht betriffen?

00:13:50: man hat vielleicht viele Jahre nicht so viel gehört jetzt schon wieder ein bisschen mehr.

00:13:54: Warum ist es gerade wieder hochaktuell?

00:13:57: Ich glaube es liegt daran, dass viele auch gerade im kommunalen Bereich gesehen haben das es durchaus Sinn macht wenn man auch Eigentümer der Flächen bleibt und weil man dann eben auch diese wohnungspolitischen Fragen dauerhaft bedienen kann.

00:14:12: Auch für spätere Generationen sichern kann dass man auch handlungsfähig bleibt.

00:14:18: Und das ist, glaube ich, ein Erkenntnisgewinn gerade in den letzten Jahren der dazu geführt hat, ja zum Beispiel die Stadt Hamburg sich das in ihre eigene Verfassung reingeschrieben hat für andere Institutionen wie kirchliche Institution oder Stiftung es eben ein Instrument der Einnahmepolitik und gleichzeitig Deswegen wichtig, weil die in der Regel ein grundsätzliches Veräußerungsverbot für ihre Grundstücke haben.

00:14:45: und dann ist natürlich das Erbau recht das Mittel der Wahl.

00:14:50: Und im Grunde genommen ist es ja auch so dass gerade wenn wir jetzt auch über... Es wird ja viel über die Transformation kirchlicher Immobilien gesprochen, weil ja vieles nicht mehr finanziert werden kann.

00:14:59: aber es ist eben auch mal der Goldschatz einer Kirche eben die Grundstücke zu besitzen.

00:15:05: Das will man wahrscheinlich hier auch einfach so loswerden oder zu verkaufen.

00:15:08: Das kann ja eigentlich nur die letzte Option sein, wenn überhaupt.

00:15:15: Also das ist glaube ich ein ganz wichtiger Prozess den man auch in die Diskussion mit reinnehmen muss.

00:15:19: natürlich was mache ich mit dem Gebäude?

00:15:21: eine Frage habe ich da eine Nachnutzungsmöglichkeit und wenn welche, aber ich glaube gerade diese Institutionen sind sehr gut beraten zumindest eine Frage nicht zu stellen.

00:15:31: Will ich das Grundstück verkaufen?

00:15:32: Das Grundstuck kann ich immer behalten und es macht eben auch für jede Generation Sinn, wenn mein Grundstücksigentümer bleibt und welche Lösung man dann für das Gebäude hat oder ob man dort vielleicht auch tatsächlich Wohnraum schafft oder wie auch immer.

00:15:47: Das ist dann eigentlich die zweite Frage, wenn man die erste Frage für sich grundlegend geklärt hat das Grundstück bleibt Eigentum der Kirche oder Eigentun der jeweiligen Institution.

00:15:58: und dann kann man sich aktiv mit der zweiten Frage beschäftigen Und das halte ich für einen ganz wichtigen Aspekt in der Diskussion.

00:16:06: Schauen wir mal auf die Seite der Nutzer.

00:16:10: Welche Vorteile hat zum Beispiel junge Familien oder Privatabbauherren?

00:16:13: Oder gibt es eine bestimmte Zielgruppe, die sich für das Erbaurecht anbietet.

00:16:19: Man denkt immer so ein bisschen an die junge Familie.

00:16:21: aber wir haben vor ein paar Jahren jetzt als Kloster kann man mal ein großes Baugebiet in der Nähe von Hamburg vermarktet.

00:16:27: da haben wir vor allen Dingen eher am Anfang ganz viele ältere Leute als Erbaurechtsnehmer finden können weil die jetzt plötzlich behindertengerecht, sage ich mal rentengerecht bauen konnten alles auf einer Ebene und diese Möglichkeit in Hamburg gar nicht gesehen haben.

00:16:46: Also insofern gibt es jetzt nicht die Zielgruppe fürs Erbaurecht.

00:16:50: Aber natürlich ist es auch für junge Familien insofern interessant, weil das Einschritt ist, ins Wohneigentum zu kommen.

00:16:57: Man bleibt eben nicht nur im Mietbereich, sondern man kann eben auch das Haus dann als Eigentum bauen und hat eben spart sich die Investitionen in das Grundstück.

00:17:09: Das ist ja in einigen Lagen heute schon so eine hohe Investition, dass ich eigentlich gar nicht mehr in der Lage bin zu bauen und sodass eben durch das Erbau richtig hier eine Möglichkeit habe, eben doch zu bauen.

00:17:22: Sie hatten in einem Vorgespräch auch mal betont dass es auch um eine gewisse gesellschaftliche Bedeutung geht bei dem Thema.

00:17:30: Woran würden sie diese gesellschaftlichen Bedeitung festmachen?

00:17:33: Also ich glaube zum einen ist es die Frage wer kann sich überhaupt noch Wohneigentum leisten.

00:17:37: Das ist glaube ich natürlich der gesellschaftspolitische Aspekt und dort muss man eben Situationen und auch die Themen finden, dass ein möglichst breiter Kreis in der Bevölkerung sich Wohneigentum leisten kann.

00:17:53: Und dort kann das Erbaurecht absolut helfend einen größeren Kreis an die Eigentümerstellung bringen die im Grunde schon beim Volleigentum gar nicht mehr drüber nachdenken können, Eigentum zu bilden.

00:18:06: Und der gesellschaftliche Aspekt den ich hier ganz stark im Vordergrund sehe ist eben dass ein Immobilien-Eigentum dann doch einen größeren Kreis der Bevölkerung ermöglicht wird.

00:18:17: Wie sieht es mit sozialen Projekten aus?

00:18:19: Lassen diese sich über das Erbaurecht vielleicht auch besser...

00:18:23: Das ist natürlich nochmal ein ganz wichtiger Aspekt, den Sie da ansprechen.

00:18:26: Ich kann auch ganz bestimmte soziale Projekte oder auch Projekten mit einem bestimmten... Inhalt, kulturpolitischen Inhalt oder wie auch immer oder auch wohnungspolitische Inhalt verwirklichen.

00:18:38: Das ist ja auch gerade für Baugenossenschaften oder generell für Genossenschaft sehr interessant die deswegen auch durchaus interessiert sind ihre Projekte im Erbaurecht umzusetzen weil es natürlich dort oft an Investitionskapital fehlt.

00:18:54: und da habe ich eben auch die Möglichkeit die Ziele die ich vielleicht auch dauerhaft sichern will grade übers Erbaurecht zu sichern.

00:19:03: Nun ist es so wo Licht ist, manchmal auch Schatten.

00:19:06: Ist das beim Erbaurecht auch so?

00:19:07: Also es gibt ja durchaus Kritiker.

00:19:09: wenn sie jetzt mal die Seiten wechseln würden können Sie so manche Kritik verstehen?

00:19:15: Man muss halt berücksichtigen dass Erbaurecht nicht das Standardmodell in Deutschland sondern es ist und bleibt ein Ausnahmeinstrument.

00:19:23: Und das heißt natürlich, wenn ich dann schon mal zu einer Bank gehe und auch über eine Finanzierung mit der Bank spreche.

00:19:28: Dann sind die Banken erstmal nicht so ganz erfreut weil sie müssen erst einmal gucken wer sich bei ihnen überhaupt auskennt.

00:19:36: Das heißt ich habe da schon mal einen etwas schwierigeren Eintritt in das Gespräch Und dann ist es halt so, dass natürlich emotional der ein oder andere damit ein Thema hat.

00:19:48: Dass das der Gunt und Boden nicht auch seines ist sondern eben jemand dritten gehört.

00:19:55: Das ist für viele sicherlich auch ein Grund warum sie dann sagen nein Erbaurecht kommt für mich nicht infrage aber das hängt eben ganz stark von den finanziellen Gegebenheiten ab.

00:20:06: rein objektiv finanziell betrachtet ist, wahrscheinlich im Regelfall das Erbaurecht sogar das bessere Instrument als das Volleigentum.

00:20:15: Sie haben ja tagtäglich mit dem Erbauresch zu tun.

00:20:17: Welche Vorurteile hören sie am häufigsten?

00:20:20: Also eines der häufigsten Vorurteilungen ist wenn ich mich irgendwie nicht vertragsgerecht verhalte dann nimmt mir den Erbauredgeber das Haus weg.

00:20:29: Das ist so ein Vorurtail was es glaube ich relativ häufig gibt Und was einfach mit der Wahrheit nicht viel zu tun hat.

00:20:37: Also erstmal muss man da im Vertrag bestimmte Regelungen haben, dass es überhaupt denkbar ist.

00:20:43: wenn ich diese Regelung habe dann nimmt er natürlich mir nicht nur das Haus weg sondern müsste mich dafür auch komplett entschädigen je nachdem wie die vertragliche Regelung aussieht und gleichzeitig muss sich dann auch schon relativ schwere Vertragsverletzungen begangen haben damit das überhaupt eintritt.

00:20:58: aber das ist so eine Sorge die immer ein bisschen da ist und die aber mit der Realität überhaupt nichts zu tun hat, weil in der Regel auch der Erbbaurechtsgeber ein hohes Interesse daran hat dass das Erbaurecht weiter läuft.

00:21:13: Vielleicht trotzdem noch mal einen Punkt zurück.

00:21:15: also wenn das Erbaurecht beendet wird dann hat der Geber auch die Pflicht das Gebäude in einem gewissen Wert zu kaufen von dem Nutzer?

00:21:27: Ja, das nennt sich Entschädigen und da gibt es eben in dem Vertrag immer unterschiedliche Regelungen.

00:21:34: Die Standardregelung liegt, dass man zwei Drittel des Gebäudewertes dem Erbaurechtsnehmer dann entschädigt für das Gebäud.

00:21:43: Es gibt aber auch einige Erbauchrechtsgeber unter anderem die Klosterkammer, die zwischen hundert Prozent des Gebärdewertes entschätigt.

00:21:50: bei Ablauf des Vertrages da muss man also dann schon ganz genau hingucken, was in dem Vertrag dort drinsteht.

00:21:56: Aber es ist eigentlich immer so dass es dort eine Entschädigungsleistung für den Vertrag gibt.

00:22:02: und bei Ablauf des Vertrages aber man muss natürlich schon gucken, was im Vertrag auch drin steht.

00:22:11: Denn das Erbaurechtsgesetz besteht ja nur aus... Das gibt eigentlich immer nur den Rahmen.

00:22:17: Die wesentlichen Dinge, dass jeweils individuellen Erbbaurechts ergeben sich aus den jeweiligen Verträgen.

00:22:24: Genau also die Details im Vertrag sind wichtig.

00:22:28: Jetzt ist ja auch wohnungspolitisch bei der Bundesregierung immer wieder das Thema Erbbaurecht aufgeploppt.

00:22:34: Kann mich noch sehr gut erinnern an unsere letzte Bundesbauministerin wie verfolgen Sie das gerade?

00:22:40: Was passiert auf politischer Ebene zu dem Thema?

00:22:43: Also ich glaube, dass auch die aktuelle Bundesbauministerin sich hin und wieder sehr positiv zum Erbaurecht geäußert hat.

00:22:48: Dass sie die Möglichkeiten und Chancen des Erbaurechts sieht – es wird ja gerade ein Mustererbaurechtsvertrag entwickelt, der in der nächsten Zeit veröffentlicht wird.

00:23:02: Darüber soll eben aufgezeigt werden, dass das Erbaurecht einen Baustein im Rahmen des bezahlbaren Wohns sein kann wenn man es gut anwendet.

00:23:12: Aber wie schätzen Sie gerade die Lage ein?

00:23:14: Also vielleicht ganz unabhängig vom Erbaurecht.

00:23:18: Wir sprechen auch mal von den Ballungsgebieten, wo es so einen großartigen Wohnungsmangel gibt aber man kann das ja nicht auf ganz Deutschland beziehen.

00:23:25: dass immer das große Problem.

00:23:26: Die Berliner Plase spielt da eine große Rolle, aber ist natürlich schon so.

00:23:29: ob in Köln, Hamburg oder Berlin München haben wir ein riesengroßes Problem.

00:23:35: Wie können wir dieser Misere entgegnen und ist das mit der jetzigen Politik möglich?

00:23:40: Also das Hauptproblem sind natürlich die Wohnbauchosten an sich.

00:23:44: Zum einen, die lange Planungszeit bis zum Baugebiet wirklich dann auf den Weg kommt und auf der anderen Seite die aktuell doch sehr hohen Wohnbaukosten.

00:23:54: Da rede ich jetzt vom Gebäude mit dem Erbaurecht oder mit dem Grundstück erst mal noch gar nichts zu tun.

00:24:00: Und hier gibt es schon auch einige Maßnahmen Bautobo um die Genehmigungen zu beschleunigen oder eben auch andere Maßnahmen, dass man versucht nicht mehr den absoluten Goldstandard vorzuschreiben sondern einen vernünftigen wohnungspolitischen Standard vorzus schreiben.

00:24:20: über den man dann eben auch die Wohnbaugosten reduzieren kann, dass man da auf ein vernünftiges Maß kommt.

00:24:25: Das sind glaube ich einige Dinge, die politisch da gerade auf dem Weg gebracht werden und die absolut richtig und erforderlich sind damit wir wieder das Thema Wohnen in ein ruhigeres Fahrwasser

00:24:36: bekommen.".

00:24:38: Und Sie haben ja auch gesagt der Verband, der Erbarrechtsverband vertritt im Prinzip auch die Interessen seiner Mitglieder und will das Erbarrecht natürlich weiterhin gut auf den Weg bringen.

00:24:49: Sagen Sie auch, sind Sie im guten Gespräch mit der Politik?

00:24:53: Ja, auf alle Fälle.

00:24:55: Also zum einen glaube ich ist sowohl in der Politik als auch in der Bankenwelt erkannt worden dass das Erbaurechten Baustein sein kann, dass man eben versuchen kann über die zur Verfügung Stellung von Grund und Boden im Erbaurescht hier diesen wohnungspolitischen Themen zu begegnen.

00:25:18: aber auch da muss ich darauf hinweisen, es kommt auch dort wieder immer sehr stark auf den Vertrag an.

00:25:23: Also ich kann nur weil ich eine Fläche im Erbaurecht ausgebe, habe ich noch keine Lösung dafür.

00:25:28: Der Vertrag muss natürlich dann auch zum Projekt, zum Inhalt und auch zum Ziel bezahlbares Wohnen anzubieten auch passen.

00:25:38: Welche Fehler wären denn meistens gemacht in einem Vertrag?

00:25:40: oder was sollte man in einem Vortrag besonders achten?

00:25:43: Wenn sie schon auf die Details ankommt...

00:25:47: Ein Punkt ist natürlich, wie gehe ich mit der Belastbarkeit des Erbbaurechts um?

00:25:53: Wenn ich da natürlich ganz strenge Regeln vereinbare.

00:25:58: Dann kann es oft sein dass sich gar kein Investor finde der zu diesen Regeln überhaupt vernünftig bauen kann oder nur mit sehr teuren Aufschlägen weil er das dann über die Bank finanzieren muss.

00:26:08: also das schon mal.

00:26:09: ein ganz wichtiger Punkt dann eben, dass sich im Vertrag vielleicht auch beim Thema Heimfall oder das ist wenn eine Vertragsverletzung während der Vertragslaufzeit passiert.

00:26:22: Dass ich dort die Regelungen so eng vereinbare, dass der Erbau-Rechtsnehmer im Grunde für jede Thematik gleich ein dass man da einen Heimfallgrund hätte oder die Zustimmungserfordernisse so eng gestaltet, das ihm im Grunde ein bisschen Luft zum Atmen genommen wird.

00:26:46: Ich glaube es ist immer wichtig, dass der Erbaurechtsnehmer so nah wie möglich an eine Eigentümerstellung gebracht wird.

00:26:54: Dann ist auch ein guter Vertrag und dann kann man damit auch die Themen, die man gerne umsetzen möchte als Erbaorechtsgeber erreichen.

00:27:03: Okay!

00:27:04: Sie haben vorhin gesagt, den Erbaurechtsverband gibt es seit Jahrzehnte.

00:27:08: Hatten sie da Themen im Blick oder noch nicht im Blick die jetzt plötzlich aktuell sind?

00:27:13: Was hat sich in den dreizehn Jahren verändert?

00:27:16: Also ein Punkt war natürlich das mehrere Institutionen einen Thema hatten mit Wertanpassungen – das ist dort politisches und politischem.

00:27:27: Diskurs zumindest gab, inwiefern im Rahmen der damaligen, achtter-zwohtausend neuner Weltwirtschaftskrise wie man da mit Wertanpassungen in den Erbbaurechtsverträgen umgeht.

00:27:37: Ob das eigentlich sachgerecht sei?

00:27:40: Das war so ein bisschen der Aufhänger, dass man gemerkt hat ja wir sind alle einzeln damit unterwegs aber es gibt niemanden, der das mal bündelt und der das dann auch erklären kann und zwar eher als neutrale Instanz sondern nicht als Partei Und das war damals ein bisschen ein Punkt, warum wir es für sinnvoll gefunden haben den Verwandt zu gründen.

00:27:59: Aktuell merkt man immer verstärkt dass das Thema der ablaufenden Erbbaurechte in den Vordergrund gerät weil eben über die Laufzeiten ich habe ja gerade gesagt, für um sieben bis neun und neunzig Jahre da sind natürlich viele Erbbarrechte die nach dem zweiten Weltkrieg bestellt worden sind die laufen jetzt aus oder werden in den nächsten Jahren auslaufen und da muss.

00:28:20: nun gibt es natürlich gerade viele Diskussionen, was einen der neuen Erbautzins angeht.

00:28:25: Was überhaupt die Frage angeht wie gehe ich mit der Situation um?

00:28:30: Und das ist etwas, was glaube ich gerade viele unserer Mitglieder beschäftigt.

00:28:35: Genau wir hatten uns im Vorgespräch auch darauf geeinigt oder sie wissen dass sowieso ich auch dass Erbaurechten spannendes Thema ist und dass wir eigentlich da ziemlich lange und ziemlich intensiv darüber sprechen können.

00:28:47: Und deswegen haben wir uns auch eine zweite Episode aufgehoben und haben gesagt, okay, wir wollen auch mal die kritischen Punkte hinterfragen.

00:28:54: Sie haben es gerade schon angesprochen auslaufende Erbaureschte zins usw.

00:28:58: und sofort und deshalb würde ich sagen Wir machen jetzt hier einen Cut.

00:29:01: Es ist auf jeden Fall hochinteressant zu erfahren, welche Historischen Wurzeln es für das Erbaurecht gibt.

00:29:06: Warum Kommunenkirchen und Wohnungsunternehmen verstärkt auch auf das Instrument setzen?

00:29:11: Was es für Vorteile hat.

00:29:13: und über die Konflikte oder nicht Konflikte über die kritischen Aspekte sprechen wir in der nächsten Episode.

00:29:20: Erstmal vielen Dank für Episode eins!

00:29:22: Das war schon mal spannend.

00:29:23: ich glaube der zweite Teil wird noch spannender Herr Dr.

00:29:25: Nagel.

00:29:26: Ja danke vielen Dank fürs Gespräch.